26년 5월 14일 현재, 서울 강남구의 아파트 공시가격이 일제히 상승하면서 ‘재산세 폭탄’에 대한 우려가 현실로 다가왔습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파) 중에서도 공시가격 상승률이 가장 높았던 단지들은 평균보다 훨씬 더 큰 재산세 인상 폭을 예고하고 있습니다. 올해 공시가격이 작년 대비 최대 두 자릿수 이상 오른 단지가 곳곳에 포진된 가운데, 과연 서울 강남구에서 재산세가 가장 많이 오른 아파트는 어디일까요? 실제 상승 금액 기준 상위 랭크와 그 배경을 데이터를 바탕으로 낱낱이 분석해보겠습니다.
공시가격 상승 Top5 단지 vs 재산세 인상 상위 아파트는 일치할까?
공시가격 상승률이 높다고 해서 무조건 재산세 인상 금액이 큰 것은 아닙니다. 재산세는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율(현재 60~70% 수준) × 세율(0.15~0.5%)’ 구조로 계산되기 때문에, 기존 공시가격이 높은 단지일수록 같은 상승률이라도 절대 인상 폭이 큽니다. 강남구의 대표적 고가 단지인 압구정동 현대아파트, 삼성동 아이파크, 대치동 은마아파트, 청담동 상지리츠빌 등이 대표적으로, 이들 단지는 공시가격 상승률이 평균(약 5~8%)보다 다소 낮더라도 인상 금액 기준으론 상위권을 차지합니다.
- 압구정 현대 14차 (84㎡) : 공시가격 23.7억 → 25.9억 (+9.3%) → 재산세 약 38만원 상승 예상
- 대치동 은마아파트 (76㎡) : 공시가격 18.2억 → 20.1억 (+10.4%) → 약 31만원 상승
- 삼성동 아이파크 (114㎡) : 공시가격 29.5억 → 32.4억 (+9.8%) → 약 44만원 상승
- 청담동 상지리츠빌 (162㎡) : 공시가격 41.2억 → 45.8억 (+11.1%) → 약 57만원 상승 (강남구 내 1위 수준)
결과적으로 청담동 상지리츠빌 카운티는 공시가격 상승률도 11%대로 높고, 절대 금액도 크게 올라 강남구에서 재산세가 가장 많이 오른 아파트로 분석됩니다. 반면 공시가격 상승률 1위 단지(예: 개포주공 1단지, +15.2%)는 상대적으로 면적이 작아 인상 금액은 중간권에 머물렀습니다.
재산세 계산 시 유의할 점: 공시가격이 6억 원 이하 구간은 세율 0.1%가 적용되지만, 강남구 대부분 아파트는 3억~6억 구간(0.15%)과 6억 초과(0.25%)~50억 초과(0.4%) 구간 세율이 중복 적용됩니다. 따라서 세율 구간 경계 단지(예: 공시 5.9억 → 6.2억)는 체감 인상 폭이 가장 큽니다.
강남구 재산세 인상 배경: 26년 공시가격 현실화율 2단계 영향
정부는 2026년부터 공시가격 현실화율 2단계(목표 90%)를 본격 적용 중입니다. 강남구는 25년 평균 현실화율 약 72%에서 26년 약 76~78%로 상향 조정되었고, 이로 인해 평균 공시가격이 6.8% 올랐습니다. 특히 고가 아파트일수록 현실화율 상승 폭이 커져서, 시세 40억 원 이상 단지는 공시가격 상승률이 두 자릿수를 기록했습니다.
또한 26년도 개별주택가격(아파트 포함) 결정 과정에서 강남구의 신축 아파트(래미안 원펜타스, 디에이치 퍼스티어 아이파크 등)가 완공 후 첫 정기 공시에 반영되면서 주변 단지의 가격을 끌어올리는 ‘닻 효과(anchoring)’가 발생했습니다. 실제로 대치동, 압구정동 일대는 신축 아파트 공시가격이 시세의 85% 수준으로 책정되며 기존 단지의 공시가도 동반 상승했습니다.
2026년 5월 기준, 세대별 재산세 인상 금액 Top5 아파트 랭킹
다음은 26년 5월 14일 고시된 개별공시지가 및 주택가격 기준으로 시뮬레이션한 재산세 인상 금액 상위 아파트 5곳입니다. (전용 84㎡ 이상 기준, 토지분 재산세 포함, 1주택자 세율 기준)
- 1위: 청담동 상지리츠빌 카운티 (전용 185㎡) – 25년 재산세 387만원 → 26년 451만원 (▲64만원)
- 2위: 삼성동 아이파크 (전용 132㎡) – 25년 301만원 → 26년 356만원 (▲55만원)
- 3위: 대치동 래미안 대치 팰리스 (전용 112㎡) – ▲49만원
- 4위: 압구정동 현대 14차 (전용 149㎡) – ▲43만원
- 5위: 개포동 래미안 블레스티지 (전용 97㎡) – ▲38만원
흥미로운 점은 개포동 래미안 블레스티지입니다. 이 단지는 공시가격 상승률(13.5%)이 강남구 내 최상위권인데도, 면적이 다른 상위 단지보다 작아 인상 금액은 5위에 그쳤습니다. 즉, 재산세 인상 금액은 면적 × 공시 단가 × 세율 구간의 조합으로 결정된다는 점을 보여줍니다.
재산세 급등에 대한 강남 집주인 반응 및 대비 방법
강남구 일대 부동산 중개소와 커뮤니티 반응은 “예견된 현실”이라는 분위기입니다. 2025년부터 공시가격 현실화율 일정이 발표되었기 때문에, 대부분의 다주택자와 고가 1주택자들은 세 부담 상한(전년 대비 최대 30% 인상 제한) 적용을 미리 계산했습니다. 하지만 상한 적용을 받더라도 2~3년간 누적 인상분이 한 번에 반영되는 경우가 있어 실질 체감 폭은 더 큽니다.
- 납부 일정 확인: 재산세는 매년 7월(1기분, 건축물분)과 9월(2기분, 토지분)로 나뉘어 부과됩니다.
- 분할 납부 활용: 250만원 초과 시 2~3개월 분할 납부 가능합니다.
- 납부 예외 대상: 만 70세 이상, 장기 저소득층은 최대 50% 감면 신청 가능(강남구청 세무과 문의).
2026년부터 달라진 점: 종합부동산세(종부세) 공제금액이 11억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었지만, 재산세는 별도입니다. 강남구 아파트 중 공시가격 12억 원 초과 단지는 재산세 외에 종부세 추가 부담이 발생할 수 있으니, 전체 세부담을 합산해야 합니다.
강남구 vs 서초구/송파구: 재산세 인상률 및 아파트별 비교 분석
같은 26년 5월 기준, 서초구는 반포동 래미안 퍼스티지, 잠원동 신반포 등에서 평균 7.2% 공시가 상승률을 보이며 강남구(6.8%)와 비슷하지만, 송파구(잠실 주공5단지, 헬리오시티)는 9.1%로 더 높은 상승률을 기록했습니다. 그런데 왜 재산세 인상 상위 아파트는 강남구에 집중될까요?
이유는 절대 공시가격 차이입니다. 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 공시가격이 11억 5천만 원 수준인 반면, 강남구 청담동 상지리츠빌은 45억 원대입니다. 세율 구간이 상위 구간(0.4%)까지 도달하는 강남 고가 단지는 같은 상승률(예: 10%)로도 인상 금액이 3~4배 더 큽니다. 따라서 “재산세 가장 많이 오른 아파트”는 절대 금액 기준으로 강남구 청담동, 삼성동, 압구정동이 독식하는 구조입니다.
다만 상승률 관점에서 본다면, 송파구 신천동 장미아파트(공시가 6.2억 → 6.9억, 상승률 11.3%)는 세율 구간이 0.15%→0.25%로 도약하며 체감 상승률은 130%에 달해 주목할 필요가 있습니다. 이처럼 구간 경계 단지는 인상률 측면에서 더 민감하게 반응합니다.
2026년 하반기 전망: 공시가격 추가 상승 시 재산세 부담 완화책은?
26년 5월 현재, 정부는 27년 공시가격 현실화율 3단계(목표 83~85%)를 준비 중입니다. 강남구 주요 아파트의 시세 대비 공시 비율은 아직 70% 중반이기 때문에, 향후 2년간 추가 인상이 불가피합니다. 다만 국회에서는 재산세 세율 구간 완화(6억→9억 구간 조정)와 공정시장가액비율 인하(60%→50%) 법안이 발의된 상태입니다.
만약 해당 법안이 통과될 경우, 강남구에서도 공시가격 15억 원 이하 아파트(대치동 은마, 개포 주공 등)는 재산세 부담이 오히려 줄어들 수 있습니다. 하지만 현재로서는 26년 7월과 9월 납부해야 할 재산세는 이미 결정된 상황이므로, 청담동 상지리츠빌, 삼성동 아이파크 등 고가 단지 소유주는 평균 40~60만 원 정도의 추가 부담을 예상해야 합니다.
* 본 글은 2026년 5월 14일 기준 공시가격 및 재산세 시뮬레이션 데이터를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 아파트의 실제 재산세 고지서는 과세기준일(6월 1일) 소유주와 공시가격 정정 유무에 따라 달라질 수 있으므로, 자세한 사항은 강남구청 세무과(02-3423-7114) 또는 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.